วัดชีพจรตลาดอสังหาฯ อาเซียนปี 67 คนยังอยากมีบ้าน แม้เผชิญอุปสรรค “ดอกเบี้ยสูง – ขาดสภาพคล่อง”

แม้การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของเศรษฐกิจทั่วโลกในช่วงที่ผ่านมา แต่นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของหลายประเทศในภูมิภาคอาเซียนได้เริ่มส่งสัญญาณบวกแล้วในปีนี้ ข้อมูลจากรายงานการวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชีย Asian Development Outlook (ADO) ฉบับเดือนเมษายน ประจำปี 2567 ของธนาคารพัฒนาเอเชีย (Asian Development Bank) คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในปี 2567 จะเติบโต 4.6% จากเดิม 4.1% ในปีก่อนหน้า และมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง สอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อของหลายประเทศที่เริ่มปรับตัวลดลง ถือเป็นอีกปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นให้ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคกลับมาแข็งแกร่งอีกครั้ง รวมทั้งยังส่งผลดีต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด และข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคในอาเซียน (ประกอบด้วยประเทศไทย, สิงคโปร์, มาเลเซีย และเวียดนาม) จากเว็บไซต์ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป (NYSE: PGRU) พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์โดยรวมทั้งภูมิภาคยังคงมีทิศทางเป็นบวก โดยดัชนีความเชื่อมั่นของชาวเวียดนามปรับเพิ่มขึ้นสูงที่สุดในอาเซียนมาอยู่ที่ 48% (จากเดิม 43% ในรอบก่อน) โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐและการเติบโตทางเศรษฐกิจ ตามมาด้วยชาวสิงคโปร์อยู่ที่ 44% (จากเดิม 43% ในรอบก่อน) ส่วนชาวมาเลเซียทรงตัวอยู่ที่ 45% มีเพียงชาวไทยที่ปรับลดลงในรอบนี้มาอยู่ที่ 48% (จากเดิม 50% ในรอบก่อน)

นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบัน พบว่าภาพรวมของชาวมาเลเซีย, ชาวเวียดนาม และชาวสิงคโปร์ต่างปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 58%, 53% และ 44% ตามลำดับ (จากเดิม 56%, 50% และ 37% ในรอบก่อน ตามลำดับ) โดยไทยเป็นประเทศเดียวที่ปรับลดลงในรอบนี้มาอยู่ที่ 63% (จากเดิม 65% ในรอบก่อน) แต่ยังคงสูงที่สุดในอาเซียน

อย่างไรก็ดี ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอาเซียนยังคงมีแนวโน้มสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่มีทิศทางเชิงบวก เห็นได้ชัดจากเกือบ 3 ใน 4 ของชาวสิงคโปร์ (73%) มีการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย รองลงมาคือชาวมาเลเซีย (70%) ชาวเวียดนาม (65%) ส่วนชาวไทยอยู่ที่ 44% ซึ่งต่ำกว่าประเทศอื่นในตลาดอาเซียน อันเป็นผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัว ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่สุดในรอบ 10 ปี จึงทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวตามไปด้วย

“ภาครัฐ” ฟันเฟืองสำคัญขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดอสังหาฯ
เมื่อพิจารณาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่าเวียดนามเติบโตสูงที่สุดในตลาดอาเซียนอยู่ที่ 72% โดยมีปัจจัยบวกมาจากการที่ภาครัฐได้ออกมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ และปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ตามมาด้วยชาวไทยอยู่ที่ 59% ทั้งนี้ ไทยถือเป็นประเทศเดียวในอาเซียนที่ดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ ความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัย และความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยปรับลดลงทั้งหมดในรอบนี้ ส่วนชาวสิงคโปร์และชาวมาเลเซียมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยเท่ากันที่ 46%

ขณะเดียวกัน ชาวเวียดนาม 53% มองว่าภาครัฐมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ ตามมาด้วยชาวสิงคโปร์ (35%) ชาวมาเลเซีย (19%) และชาวไทย (13%) ซึ่งต่ำที่สุดในอาเซียน เนื่องจากในไตรมาส 1 ที่ผ่านมานี้ ภาครัฐยังไม่มีนโยบายกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาฯ เพิ่มเติมจากที่มีอยู่เดิม

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยยังเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ โดยผู้บริโภคชาวอาเซียนส่วนใหญ่ต่างมองว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังอยู่ในระดับสูง มีชาวเวียดนาม 28% เท่านั้นที่มองว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับที่เหมาะสมแล้ว ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดในอาเซียน ขณะที่ชาวสิงคโปร์และชาวไทยมีสัดส่วนเท่ากันที่ 16% ส่วนชาวมาเลเซียอยู่ที่ 15% เท่านั้น

สะท้อนให้เห็นว่าแม้การกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจของภาครัฐจะเป็นอีกหนึ่งกลไกในการขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดอสังหาฯ แต่หากมีมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ มาสมทบ จะยิ่งช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคให้ดียิ่งขึ้น และช่วยเพิ่มโอกาสให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ให้มีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

อัปเดตเทรนด์ที่อยู่อาศัยชาวอาเซียน “ความท้าทายทางการเงิน” ฉุดคนไม่พร้อมมีบ้าน
ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยล่าสุดใน 4 ตลาดหลักของอาเซียน เผยมุมมองความต้องการที่อยู่อาศัย พร้อมอัปเดตเทรนด์อสังหาฯ ที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตของผู้บริโภค ท่ามกลางความท้าทายทางการเงินที่สั่นคลอนแผนซื้อที่อยู่อาศัย ผลักดันให้เทรนด์เช่าหรือ Generation Rent เข้ามาทดแทน
• 2 ใน 5 (40%) ของชาวสิงคโปร์มองว่าการเปลี่ยนแปลงนโยบายการพัฒนาโครงการแฟลตของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (Housing & Development Board หรือ HDB) เนื่องในวันชาติสิงคโปร์ประจำปี 2566 จะทำให้แฟลต HDB มีราคาจับต้องได้มากขึ้นและทุกคนสามารถเข้าถึงได้ง่าย ถือเป็นปัจจัยบวกที่กระจายโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยโครงการแฟลต HDB ที่ขายโดยการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ถือเป็นประเภทอสังหาฯ ที่ชาวสิงคโปร์ต้องการซื้อมากที่สุดถึง 32% รองลงมาคือแฟลต HDB มือสอง 22% เนื่องจากเป็นโครงการที่มีคุณภาพและมีราคาย่อมเยากว่าโครงการเอกชน จึงตอบโจทย์ทางการเงินได้เป็นอย่างดี

ขณะเดียวกัน กว่า 1 ใน 3 (34%) ของผู้เช่าชาวสิงคโปร์ได้วางแผนเช่าเพียง 2 ปี จากนั้นจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แม้จะมีการคาดการณ์ว่าตลาดเช่าในสิงคโปร์จะชะลอตัวลง แต่ผู้เช่าส่วนใหญ่กว่า 4 ใน 5 (85%) ต่างมองว่าค่าเช่าในปัจจุบันยังคงสูงเกินไป นอกจากนี้หากโครงการที่เช่าอยู่ในปัจจุบันปรับขึ้นค่าเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ 38% เผยว่าจะมองหาโครงการอื่นที่มีค่าเช่าถูกกว่าแทน ขณะที่ 34% จะลดค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพื่อนำมาจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้น และ 28% จะชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

เมื่อพิจารณาปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยของชาวสิงคโปร์ ส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย และขนาดที่อยู่อาศัยมากที่สุดในสัดส่วนเท่ากันที่ 67% ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ/เช่านั้น จะเน้นไปที่ความสะดวกในการเดินทางเป็นหลัก โดยมากกว่าครึ่ง (52%) เลือกจากโครงการที่สามารถเดินไปยังสถานีรถไฟฟ้า MRT (Mass Rapid Transit) ได้ ซึ่งถือเป็นระบบขนส่งสาธารณะหลักที่มีความสะดวกและครอบคลุมการเดินทางในชีวิตประจำวัน

• เหตุผลหลักที่ชาวมาเลเซียวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยนั้น มากกว่าครึ่ง (58%) ต้องการซื้อเพื่อลงทุนมากที่สุด อย่างไรก็ดี เกือบ 2 ใน 5 (38%) ของผู้ที่วางแผนซื้อบ้าน/คอนโดฯ เผยว่ามีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแล้ว ขณะที่เกือบครึ่ง (49%) เก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น ส่งผลให้ต้องเผชิญความท้าทายเมื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยอุปสรรคสำคัญมาจากมีอาชีพไม่มั่นคงและรายได้ไม่แน่นอน 43% ตามมาด้วยมีเงินดาวน์ไม่พอ 38% และ 26% ไม่เคยขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน จึงไม่มีประสบการณ์ในการเตรียมตัวที่ดีพอ

นอกจากนี้ ความท้าทายทางการเงินยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ต้องหันไปเช่าแทน เกือบ 3 ใน 4 (74%) ของผู้ที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเผยว่ายังไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อบ้าน/คอนโดฯ ทั้งนี้ ผู้เช่าชาวมาเลเซีย 29% เผยว่าได้วางแผนเช่าไว้ 2 ปี ก่อนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ขณะที่กว่า 1 ใน 3 (37%) ไม่แน่ใจว่าจะเช่าต่อไปอีกนานแค่ไหน ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดในอาเซียน

อย่างไรก็ดี ราคาขายเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอยถือเป็นปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยของชาวมาเลเซียมากที่สุด (39%) สอดคล้องกับเป้าหมายในการซื้อที่เน้นการลงทุนเป็นหลัก จึงพิจารณาเรื่องความคุ้มค่ามาก่อน ด้านปัจจัยภายนอกของโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ/เช่านั้น ส่วนใหญ่ (39%) จะให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของโครงการมาเป็นอันดับแรก

• 3 ใน 5 (60%) ของชาวเวียดนามเผยว่าเหตุผลสำคัญในการซื้อที่อยู่อาศัยเนื่องจากต้องการลงทุนเช่นเดียวกับชาวมาเลเซีย และเมื่อพิจารณาความพร้อมทางการเงินพบว่ามากกว่าครึ่ง (55%) เก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ครึ่งทาง ขณะที่ 38% มีเงินออมเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแล้ว อย่างไรก็ดี ชาวเวียดนามส่วนใหญ่ (55%) เผยว่าความไม่มั่นคงในอาชีพและรายได้เป็นอุปสรรคสำคัญเมื่อต้องขอสินเชื่อบ้านมากที่สุด เนื่องจากมีผลโดยตรงต่อการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้

ทั้งนี้ ที่ดินถือเป็นประเภทอสังหาฯ ที่ชาวเวียดนามสนใจซื้อมากที่สุดถึง 33% สอดคล้องกับเหตุผลในการซื้ออสังหาฯ ที่เน้นไปที่การลงทุนมาเป็นอันดับแรก เนื่องจากที่ดินไม่มีการเสื่อมสภาพเหมือนอสังหาฯ ประเภทอื่น และมักปรับขึ้นราคาตามความเจริญในพื้นที่ รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 26% และอะพาร์ตเมนต์/คอนโดฯ 24%

ขณะเดียวกัน เทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยถือเป็นอีกทางเลือกที่ตอบโจทย์การเงินของชาวเวียดนาม โดย 1 ใน 3 (33%) ของผู้เลือกเช่าเผยว่ายังไม่มีเงินเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้ ตามมาด้วยไม่ต้องการตั้งถิ่นฐานถาวรเพียงที่เดียวและชอบความยืดหยุ่นของการเช่ามากกว่า 27% โดยผู้เช่ากว่า 2 ใน 5 (42%) ได้วางแผนเช่าประมาณ 2 ปี ก่อนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง นอกจากนี้ หากโครงการที่เช่าอยู่มีการปรับขึ้นค่าเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ (37%) มองว่าทำให้จำเป็นต้องใช้เงินเก็บมากขึ้น รองลงมาคือจะมองหาโครงการใหม่ที่ค่าเช่าถูกกว่าแทน และจะลดค่าครองชีพเพื่อมาจ่ายค่าเช่า ในสัดส่วนเท่ากันที่ 29%

• เหตุผลที่ชาวไทยส่วนใหญ่ตัดสินใจซื้อที่อาศัยมาจากความต้องการของตนเองเป็นหลัก ต่างจากชาวมาเลเซียและชาวเวียดนามที่ให้ความสำคัญกับการลงทุนมากกว่า โดยชาวไทย 44% ตัดสินใจซื้อบ้าน/คอนโดฯ เพื่อเพิ่มพื้นที่ส่วนตัวมากที่สุด รองลงมาคือเลือกซื้อเพื่อลงทุน 29%

อย่างไรก็ตาม พบว่า มีเพียง 1 ใน 3 (33%) ของผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะซื้อแล้ว ขณะที่เกือบครึ่ง (47%) เก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น นอกจากนี้ ความท้าทายจากสภาพเศรษฐกิจยังคงส่งผลกระทบต่อสถานะทางการเงินของผู้บริโภคระดับกลางและล่างที่จำเป็นต้องขอสินเชื่อจากธนาคาร โดยมากกว่าครึ่ง (56%) เผยว่าอุปสรรคหลักในการขอสินเชื่อบ้านมาจากรายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคง ตามมาด้วยมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี 38% และมีเงินดาวน์ไม่พอ 31%

ขณะที่กว่า 3 ใน 5 (61%) ของผู้บริโภคชาวไทยที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเผยว่ายังไม่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะซื้อ และ 38% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไปจึงเลือกเก็บออมเงินไว้ก่อน อย่างไรก็ดี ผู้เช่าส่วนใหญ่ 31% เผยว่าได้วางแผนเช่าที่อยู่อาศัยไว้ 2 ปี ก่อนจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ เป็นของตัวเองในภายหลัง เนื่องจากยังต้องจับตามองแนวโน้มเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด

สำหรับปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยของชาวไทย เกือบครึ่ง (46%) จะพิจารณาจากขนาดที่อยู่อาศัยเป็นอันดับแรก ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่านั้น มากกว่าครึ่ง (47%) ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของโครงการมากที่สุด ซึ่งล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาว