ธุรกิจอสังหาฯ แนะรัฐเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ลดแออัด กระจายเมือง สู่เศรษฐกิจฐานราก

ในงานเสวนาประจำปี 2565 “กรุงเทพจตุรทิศ : พลิกโฉมกรุงเทพฯยุคใหม่ อสังหาฯจะไปทางไหน…? โดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ร่วมสะท้อนความคิดเห็นแนวโน้ม ตลอดจนข้อกฎหมายที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในกทม.และแนวโน้มปี 2566 ว่า สิ่งที่จะเป็นปัจจัยพลิกโฉมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในรอบ 70-80 ปี คือ การพัฒนาระบบราง ที่จะเพิ่มจากกว่า 100 สถานีในปัจจุบันให้เป็น 500 สถานี ในปี 2572 ซึ่งเป็นความท้าทายที่ภาครัฐต้องเตรียมพร้อมรองรับการพัฒนาด้านการขนส่งมวลชนให้สัมพันธ์กันอย่างเป็นระบบ

ขณะเดียวกัน ควรมีการปรับปรุงผังเมืองที่มีการส่งเสริมการกระจายศูนย์กลางเมือง ไปทั่วกรุงเทพฯ ที่กำลังจะประกาศใช้ในอีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งจะมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจของนักลงทุน หากเป็นรูปแบบเดิมไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในรอบพื้นที่ชานเมือง แต่หากมีการปรับปรุงจะมีส่วนสำคัญในการเป็นพื้นฐานการตัดสินใจลงทุนของนักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนที่ต้องปรับแก้ไข คือ การขยายอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ควรปรับให้เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงได้ จะมีส่วนในการช่วยลดความหนาแน่นอน กระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ทำให้เมืองเกิดการกระจายตัว

“การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตช้ากว่าภาวะเศรษฐกิจ แต่ก็ยังดีที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ แม้ยอดโอนคอนโดฯ จะลดลงบ้าง แต่ไม่มากนัก ขณะที่ปีนี้คาดว่ายอดการโอนจะไม่ลดลงไปมากนัก หากเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวก็สามารถประคับประคองได้ สิ่งที่จะกระตุ้นให้การตัดสินใจซื้อบ้านกระเตื้องขึ้นคือ การต่ออายุมาตรการส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ เช่น การฟรีค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ขณะที่บ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตค่อนข้างดีกว่าทุกปี อานิสงส์จากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และต้องการแก้ไขหาหนี้ NPL ของสถาบันการเงิน” นายอิสระ กล่าว และว่า เทรนด์การซื้ออสังหาฯ จะฟื้นตัวควรมีการเปิดตลาดใหม่ในตลาดต่างชาติ รวมทั้งการผ่อนคลายให้ต่างชาติถือครองที่ดิน และการทำวีซ่าระยะยาว จะช่วยกระตุ้นตลาดนอกประเทศให้ขยายตัวได้ ส่งผลให้นักท่องเที่ยวกลับมา ซึ่งเป็นวิธีการกระตุ้นตลาดที่ไม่ยุ่งยากซับซ้อน

SCB ชี้ ดีมานด์เซกเมนต์ 1-2 ล้านยังโต หวั่นทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด 3–6 ล้านค้างสต๊อก

นายเชฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB มองภาพตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ และปีหน้าว่า มีปัจจัยที่ต้องติดตามคือ ภาวะเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดเริ่มเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อน ยอดขายเพิ่มขึ้น 30% โดยกลุ่มเซ็กเมนต์ ที่ยังเติบโตได้ดี คือ คอนโดฯระดับราคา 1-2 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มแนวราบ บ้านแฝดทาวเฮาส์ ติดลบ กลุ่มที่จะปรับตัวเป็นบวกคือ บ้านเดี่ยว  โดยแนวโน้มปี 2566 คาดว่ายอดขายจะเติบโตต่อเนื่องในรูปแบบค่อยเป็นค่อยไป  โดยแยกเป็นคอนโดฯกลุ่มตลาดราคาต่ำยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาระดับ 6- 10 ล้านบาท ยังไปได้ดี ในส่วนของยอดโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งด้านมูลค่า และหน่วย  น่าจะโอนได้เพิ่มขึ้น 4-5% และมีโอกาสเพิ่มขึ้นในระดับเดียวกัน หรือมากขึ้นไปแตะที่ 10% ส่วนยอดโอนฯ ที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ทั้งตลาดคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ มีการฟื้นตัว แต่ยังอยู่ระดับต่ำกว่าก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19

“ทาง EIC สอบถามไปยังความต้องการของผู้บริโภค พบว่า ผู้บริโภคต้องการบ้านแนวราบเป็นส่วนใหญ่สัดส่วน 40% แต่ระดับราคาจะสนใจอยู่ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนว่า เทรนด์ผู้ซื้อชอบแนวราบจริง แต่กำลังซื้อ ทำให้ตัดสินใจเลือกคอนโดฯแล้วขยับขยายในภายหลัง โดยตลาดที่มาแรงเติบโตอย่างสูงในปีนี้ คือ ที่อยู่อาศัยมือสองเพราะเป็นราคาที่เข้าถึงได้ ในระดับทำเลใกล้เคียงกับมือสอง” นายเชฐวัฒก์ นายเชษฐวัฒก์ กล่าว

ส่วนปัจจัยบวก ภาวะเศรษฐกิจในปีหน้า มุ่งหวังจะดีขึ้น เมื่อกำลังซื้อในประเทศฟื้นตัว และหากมีมาตรการกระตุ้นการซื้อขายจากภาครัฐ ผ่านการผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อต่อราคาบ้าน  (LTV) รวมถึงการต่ออายุลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง ตลอดจนการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า จะมีส่วนกระตุ้นให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาฯ ขณะที่ปัจจัยลบ ที่กดดันทำให้อสังหาฯ ไม่เติบโต คือ อัตราเงินเฟ้อ ที่ยังคงสูง และหนี้ครัวเรือน ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชน และต้นทุนการก่อสร้าง สิ่งที่ต้องระมัดระวังคือ การมีสต๊อกที่ยังสูงกว่าดีมานด์ และในปีหน้าจะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นจะเป็นการเพิ่มจำนวนสะสมสต๊อกในตลาด โดยเฉพาะ ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท  และบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท โดยเทรนด์ที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและกำลังซื้อประกอบด้วย สังคมผู้สูงวัย เทคโนโลยี การทำงานแบบไฮบริด และการทำธุรกิจเพื่อสังคมและสิ่งแวดล้อม คือเทรนด์ที่ผู้บริโภคถามหาจากนักพัฒนาฯ (ESG)

เสนาฯ ระบุสินค้าล้นสวนทางกับราคาตลาด จี้ปรับผังเมือง ทำบ้านมั่นคงให้ชุมชนแออัด

ทางด้าน ผศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาค กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า ภาพรวมในปีนี้ดีมานด์ยังคงต่ำกว่าซัพพลาย ตลาดที่ขายสินค้าได้คือ กลุ่มที่มีระดับราคา 1-2 ล้านบาท ทำให้เครือเสนาฯ เริ่มขยายตลาดคอนโดราคา 1-2 ล้านบาท แทนที่ทาวน์เฮาส์ ซึ่งต้องยอมรับว่าความต้องการของผู้บริโภคไม่สอดคล้องกับสินค้าที่นักพัฒนาสามารถผลิตเข้าสู่ตลาด เนื่องมาจากต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้าง ขณะที่ความสามารถในการซื้อของประชาชน ยังเป็นกลุ่มราคาต่ำ จึงเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่เติบโต

ทั้งนี้ หากภาครัฐต้องการให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาฯ ทำให้เกิดการกระจายตัวของหัวเมืองทั่วกรุงเทพฯ เพื่อให้เกิดราคาที่อยู่อาศัยพัฒนารองรับความต้องการของคนได้ จะต้องมีการปรับเปลี่ยนผังเมือง เพื่อให้เกิดการกระจายการพัฒนาแบ่งเป็นโหมดรอบกรุงเทพฯ ช่วยทำให้เกิดการชะลอราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญ อีกแนวทางหนึ่งคือ การหันไปพัฒนาโครงการในชุมชนแออัด เพื่อรองรับกลุ่มคนเป็นชุมชนแออัดในกรุงเทพฯ ราว 2,700  ชุมชน ซึ่งล้วนแต่อยู่ในทำเลที่ดี ถือเป็นกำลังตลาดแรงงานที่สำคัญที่จะเข้าตอบโจทย์การพัฒนาในเมือง ดังนั้น ภาครัฐจึงควรมีการหาแนวทางพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกลุ่มที่มีเงินเดือนต่ำกว่า 2 หมื่นบาท หรือ ราคาบ้านที่คนมีรายได้น้อยจะรับได้คือราคาระดับ 3 แสนบาท และสร้างระบบนิเวศน์ที่พัฒนาให้คนเหล่านี้เป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจในเมือง

“การเปลี่ยนผังเมืองน่าจะทำให้เศรษฐกิจ ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่เหมือนเดิมได้ แม้จะไม่สามารถลดราคาที่ดินได้ แต่ก็จะมีส่วนชะลอ และดีกว่าไม่ดำเนินการใด ๆ  เพราะบ้าน และคอนโด ที่ราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทมีตลาด แต่ผู้พัฒนาไม่สามารถพัฒนาได้ ดังนั้น จึงต้องหาแนวทางพัฒนาบ้านที่ให้ใกล้เคียงกลุ่มที่มีรายได้น้อยเข้าถึงให้ได้มากที่สุด” ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

ออริจิ้น แนะดึงต่างชาติอาศัย ปั้นไทยฮับเวลเนส ชี้อพาร์ทเมนท์เช่ายาวตอบโจทย์คนรายได้น้อย  

นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในยุคที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเผชิญกับวิกฤติซ้อนวิกฤติ ประเทศไทยต้องวางสมดุลให้เหมาะสม สิ่งสำคัญในยุคปัจจุบันที่ไทยกำลังเผชิญกับสังคมผู้สูงวัย ควรใช้จุดแข็งของความเป็นประเทศ ที่มีวัฒนธรรมเปิดรับคนทั่วโลกดึงดูดให้เข้ามาอยู่อาศัยในไทย ทั้งกลุ่มคนทำงานที่มีความเชียวชาญ นักท่องเที่ยว กลุ่มแรงงงาน รวมถึงกลุ่มผู้เกษียณอายุ เพื่อช่วงชิงความได้เปรียบในการดึงคนทั่วโลกมามีส่วนร่วมพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศให้เติบโต ตลอดจนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรจับมือกับธุรกิจด้านสุขภาพ เพื่อผลักดันให้ไทยเป็นศูนย์กลางด้านสุขภาพ (Wellness Destination) ซึ่งไทยควรเปิดกว้างรองรับทุกชาติ ทั้งยุโรป สหรัฐ และจีน โดยเฉพาะจีน ถือเป็นลูกค้ารายใหญ่ในช่วงก่อนโควิด ที่นิยมซื้ออสังหาฯ ในไทย และต้องการเข้ามาเริ่มต้นการลงทุน จนนำไปสู่การเข้ามาอาศัย รักษาพยาบาล และเป็นบ้านหลังที่ 2 จึงควรพัฒนากฎหมายรองรับการถือครองที่อยู่อาศัยระยะยาว

สำหรับตลาดอสังหาฯหลังจากโควิดต้องยอมรับว่าราคาลดลงไปเทียบเท่ากับ 5 ปีที่ผ่านมา แม้ราคาที่ดินจะไม่ปรับตัว โดยเฉพาะที่ดินทำเลใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นถึง 20% จึงถือเป็นความท้าทายของธุรกิจอสังหาฯ ในการพัฒนาโครงการ แม้กระทั่งการพัฒนาโครงการแนวราบทำเลชานเมือง ที่ผ่านมาราคาเฉลี่ยอยู่ที่ไม่เกิน 2 หมื่นบาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) แต่ปัจจุบันราคาขึ้นไปถึง 3-4 หมื่นต่อตร.ม. และยังต้องขยายทำเลที่ไกลออกไปจากเดิม จึงทำให้ไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ ในระดับราคาที่เคยทำ ผู้ประกอบการจึงอาจจะต้องไปพัฒนาคอนโดฯแทน

“ทางออกของผู้ประกอบการ คือการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะยาวให้กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ก็ถือว่าตอบโจทย์ความต้องการของคนในเมือง ที่สามารถพัฒนาสินค้าในราคา 3 พันบาทต่อเดือนได้ โดยใช้วิธีการเมื่อสร้างเสร็จก็สามารถระดมทุนผ่านการขายเข้ากองรีท เพื่อการระดมทุนและสร้างมูลค่าให้กับโครงการ”